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文章来源：http://house.hexun.com/2013-08-10/156975744.html

　　位于北京（樓盤）故宮邊上，有簡約而個性化的裝修，有一應俱全的家具，但月租金只有3000元～7000元，這在北京高企的房價下看起來似乎不可能。但由賽富基金投資的青年樂（北京）企業管理有限公司（以下簡稱新派公寓）就做到了。　　新派公寓創始人王戈宏借鑒美國REITS模式并進行中國式改良，通過收購、租賃物業的組合策略，鎖定月收入在1萬～2萬元的白領用戶，以品質和性價比占領租房市場，創造出了符合個性化白領用戶需求的新居住消費模式。　　“一輕一重”模式　　逃離北上廣的聲音不絕于耳，房子成為逃離的一個重要因素。王戈宏創業瞄準的就是解決白領的租房問題。他認為，目前中國北上廣等一線城市年輕白領不斷涌現，整體公寓的出租產品需求量較大，中國做連鎖白領公寓的時代已經到來。　　雖然今年的地產形勢不容樂觀，但對租賃市場而言，卻是一個利好消息。按照中國現在的國情，要解決房地產市場問題，其中一個很重要的方面就是要發展租賃市場，這帶來了極大的想象空間。　　面對具有潛力的市場如何帶動？在美國生活多年的王戈宏看到了REITs模式的價值，但目前中國產生REITs的法律、稅務環境還遠不成熟。　　目前新派公寓有已經開業的紫禁城店和年底即將開業的北京CBD店。其中，紫禁城店就是從業主手里整租過來，將整棟公寓進行了家具電器集成化、風格化改造。在每個20~50平方米的空間內，分割出了廚、衛、廳、室，并設置戶外露天吧以及公共廚房等。　　因為公寓是整體租賃，新派公寓議價能力才能更強，加上內部家裝、電器統一配置和長年攤銷，相應分攤給租戶身上的成本會很低，因此，較周邊散租的租金，價位會保持在3000元～7000元。此外，此公寓每年的租金情況會根據物價、通貨膨脹率而作出一個合理的遞增比例，不會如散租一樣隨意漲價。這在很大程度上降低了租客的流動性，增加客戶的歸屬感。　　對于新派公寓的商業模式，王戈宏簡單地總結為“一輕一重。”連鎖白領公寓經營管理的輕資產，類似酒店的連鎖管理公司，負責管理和服務，而重資產是連鎖管理公寓的資產基金，負責收購物業、建物業。　　為了實現房源的穩定獲取，新派白領公寓已經獲得賽富基金的投資，并共同發起成立賽富不動產基金進行專門的白領公寓房源收購。資本通道促使新派公寓可以快速進行規模化，但是要想規模化的獲取大量物業，未來資金壓力仍將是其重模式的挑戰。　　未來其連鎖模式一旦復制成功，很容易吸引到有規模化物業整合能力的業主加盟，但王戈宏坦言，新派公寓目前還不會放開加盟，要先建立品牌，目前先在北上廣深等幾個城市開始，可能要十家店之后才會做加盟。　　社區化運營　　不是房奴，就是北漂，這正是壓在很多白領身上的尷尬身份。新派公寓卻給它的租客取了一個很時尚的名字“新派公民”。一旦入住，新派公寓的一整套軟服務則圍繞新派公民展開。　　王戈宏告訴《中國經營報(博客,微博)》記者，這個名字就是要讓白領有以此為家的從容感，連鎖白領公寓提供的是家的感覺，追求的是一種新的生活方式。因為租客都是白領，他們的收入、消費水平、愛好都接近，因此，連鎖白領公寓強調社區感，提供社區服務，提倡同質化居住。　　顯然新派白領公寓在用一種同質化、社交化的生活方式和社區吸引并且留住租客。仔細觀察，不難看出，新派公寓實際上正在用一種類似互聯網產品追求的用戶體驗和交互體驗來吸引用戶。　　為了營造“家”的概念，王戈宏從用戶需求角度出發做了細致的安排，比如在內部設計方面，提出了“三大”，即大衣柜、大鞋柜、大床，這是王戈宏在美國租房時期就體會到的需求，運用到新派公寓中，正符合單身白領對住房的設施需求。　　新派公寓的紫禁城店雖然只有46個房間，但同樣設計了四種風格，分別叫新派藍、新派綠、新派粉、新派木，讓喜歡不同色彩的白領依據愛好個性化地居住。　　除了適合白領生活的硬件相關配套外，新派白領公寓的軟服務主要體現在接待中心的理念上，它不同于住宅的物業管理或酒店的大堂，而是一個“4S接待服務中心”。白領年輕人喜歡在一起聚會，因此會不定期地舉辦一些職業介紹中心、婚介中心，提供平臺給大家社交，大家一起分享經驗與經歷。　　王戈宏表示，對于白領社區所需要的大部分服務都將會采用專業化的外包進行。如果說新派公寓在租賃價格、期約上的穩定性達到了吸引租客的目的，那么其社交氛圍和軟服務將會是留住租客的一張王牌，而軟服務背后一系列服務商家的進入以及生活服務領域的商業機會，這又為新派公寓打開了生活社區商圈的盈利渠道。　　對標　　REITs模式即房地產信托基金，通過金融的手段把經營性持有的房地產證券化。在美國，商場、公寓、寫字樓都通過REITs的模式證券化，從而達到規模化融資的效果。在美國華盛頓等各大商業城(600306,股吧)市，公寓的60%以上都用來出租，而且這些出租公寓的70%都掌握在排名前十的公寓REITs手中。　　析易國際商業模式研究院點評　　跟進超越服務做到極致　　新派公寓復制美國REITs模式，通過輕資產的連鎖白領公寓及重資產的基金，一輕一重的模式，打造聚焦白領的社區化連鎖公寓，試圖創造一種符合個性化需求的新居住消費模式。　　在我們看來，新派公寓模式可能只是復制了REITs的概念。美國的REITs模式最終通過金融手段將房地產證券化達到了規模化融資的效果，很容易收回前期投入，但我國目前的法律、稅務等與國外大不相同，類REITs模式按現行規定難以做到規模化融資，另外美國REITs模式規避了所得稅等大量稅務支出，而目前我國還沒有類似的優惠政策。REITs模式經過中國式改良后的新派公寓是通過所謂整體租賃等方式降低成本，針對特定目標人群對物業進行了集成化、風格化改造后再出租，其商業邏輯核心僅是購房或整租再出租的模式而已。　　新派公寓模式要想比周邊散租的租金更低，方法之一就是做規模，通過規模化實現低成本。而要想規模化地獲取物業需要大量資金，但新派公寓模式的收入主要依靠房租盈利，受房價漲跌的影響較大，不僅業績很難穩定，而且也難以獲得可觀的投資回報。所以即使獲得一些基金支持，無論是直營自控，還是招商加盟都面臨很大的發展瓶頸。我們的建議是新派公寓可考慮把目標人群重新定位，如瞄準商務人群，將社區化服務做到極致，尋找更多的盈利點，從而在模式上實行跟進超越，可能是更好的途徑。

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